부동산에 대한 정보를 현직 공인중개사가 알기 쉽게 설명하는 김해 삼계누리부동산소장 내집마련 멘토 윤중파파입니다.
오늘 알아볼 내용입니다.
●올해 부동산 문제, 2024년 부동산시장 전망, 내년 집값 아파트값 상승 vs 하락
부동산에 대한 정보를 현직 공인중개사가 알기 쉽게 설명하는 김해 삼계누리부동산소장 내집마련 멘토 윤중파파입니다.
오늘 알아볼 내용입니다.
●올해 부동산 문제, 2024년 부동산시장 전망, 내년 집값 아파트값 상승 vs 하락
올해 부동산 문제, 올해는 고금리를 비롯한 인플레, 이로써 부동산 시장 침체로 전세 사기까지 다양한 이슈가 많아졌던 나는 일년이었습니다.
신종 코로나 바이러스 감염증의 발생 이후 시작된 2030세대의 주택 구입 및 갭 투자는 지난해 미국에서 시작된 고금리 정책과 러시아 우크라이나 전쟁에 따른 인플레이션 등 국제 정세에 따른 국내 부동산 가격 하락으로 연결되었습니다.
시간이 지나면서 매매가와 전세 가격의 하락으로 결국 역 전세가 발생하고 이는 전세 사기 급증이라는 결과를 낳았습니다.
이후 전세 사기 급증에 따른 전단 및 전세 기피 현상이 일어나면서 매매 및 전세 수요는 전단에서 상대적으로 안전한 소형 아파트로 이동하는 전세 수요의 일부는 반 전세 및 전세로 전환되었습니다.
2024년 부동산 시장 전망 교보 증권 리서치 센터가 발표한 자료에 의하면, 현재 11월 신규 주택 담보 대출 금리는 최저 4%를 넘어 올해 상반기보다 다시 상승세로 돌아서면서 잔액 기준 주택 담보 대출 금리는 지난해 말보다 늘어난 4.2%를 기록하고 있습니다.
또 2024년부터는 2019년 고정 금리로 대출한 사람들과 변동 금리 매입자의 금리가 변동 및 전환될 예정이어서 잔액 기준 금리도 오를 것으로 예상되기 때문에 내년 부동산 시장 상황은 그리 안 좋은 것으로 보입니다.
또 2~3년 전에 주택 가격이 고점을 형성한 시기에 2030세대의 서울 아파트 매매 비중은 42%에 이르고 이후 집값이 급락한 지난해에는 32%까지 감소했습니다만, 금년의 1.3대책 이후, 대출 규제 완화와 정책 금리 하락 등의 영향으로 다시 40%수준으로 증가했습니다.
만약 금리가 다시 상승하고 이자 상환 여력이 부족한 2030세대의 투매가 시작되면 이는 주택 가격 하락의 시발점이 될 가능성이 높습니다.
마지막으로 수도권 지역의 주택 공급은 2020년 초과 공급 전환을 시작으로 2010년부터 2023년 현재까지 누적 66,000가구가 초과 공급된 것으로 추정되고 있습니다.
기존 물건의 증가와 함께 지난해부터 증가하기 시작한 미분양 사태의 근본 원인이 초과 공급에 있다고 판단하고 내년 분양 계획과 관계 없이 초과 공급 유지 시기는 적어도 2025년까지 이어질 것이라고 전망되기 때문에 부동산 시장이 상승 전환할 확률은 높지 않다고 판단됩니다.
내년 집값의 아파트 가격 상승 vs하락 교보 증권 리서치 센터에서는 2024년 부동산 시장 전망 보고서는 내년 서울 및 수도권 아파트 값은 역전 세난의 확산, 이자 부담 가중 등의 영향으로 5%이상 하락할 것이라고 발표했습니다.
또 정책 대출의 종료, 시장 금리 상승, 입주 물량 등 공급 증가의 복합적인 영향으로 올해 말부터 시작되는 내년 집값은 하락한다고 발표했습니다.
주택 가격 변동의 주요 변수로 금리의 중요성이 시장에 점차 알려지고 있지만 아직 실질 금리의 가격 적용이 완전히 반영되지 않았다고 판단하고 현재 금리 상태의 장기 유지와 내재 수익률 및 안전 자산 수익률의 역전 상태를 감안하면 집값은 장기적으로 개략 현재 가격 대비 최대 30%, 최고점 대비 최대 50%수준의 추가 하향 압력이 지속될 것으로 전망한다.
교보 증권 리서치 센터
제 개인적인 견해를 말씀드리자면 전반적으로 부동산 시장이 상승할 모멘텀이 아직 명확하게 보이지 않기 때문에 지역적으로 차이는 있지만 전체적으로 집값은 하락할 가능성이 높다고 생각됩니다.
그러나 아파트의 경우 흔히 똑똑한 한 채로 불리는 지역별 대장 및 주요 입지 아파트는 하락하더라도 그 폭이 낮을 것으로 예상됩니다.
또한 이미 시작된 인플레이션으로 인한 자재 가격 인상, 그리고 이로 인한 분양가 상승은 구축과 신축의 격차를 더욱 벌리고 양극화는 더욱 커질 것으로 판단됩니다.
윤준 아빠의 plustip!
전망은 전망일 뿐 실제로 부동산 시장의 상승 하락과 집값을 결정하는 요인은 정부의 부동산 정책과 사람들의 심리가 더 중요하다고 생각합니다.
제 개인적인 견해를 말씀드리자면 전반적으로 부동산 시장이 상승할 모멘텀이 아직 명확하게 보이지 않기 때문에 지역적으로 차이는 있지만 전체적으로 집값은 하락할 가능성이 높다고 생각됩니다.
그러나 아파트의 경우 흔히 똑똑한 한 채로 불리는 지역별 대장 및 주요 입지 아파트는 하락하더라도 그 폭이 낮을 것으로 예상됩니다.
또한 이미 시작된 인플레이션으로 인한 자재 가격 인상, 그리고 이로 인한 분양가 상승은 구축과 신축의 격차를 더욱 벌리고 양극화는 더욱 커질 것으로 판단됩니다.
윤준 아빠의 plustip!
전망은 전망일 뿐 실제로 부동산 시장의 상승 하락과 집값을 결정하는 요인은 정부의 부동산 정책과 사람들의 심리가 더 중요하다고 생각합니다.
이상 올해 부동산 이슈 2024년 부동산 시장 전망 내년 집값 아파트 가격 상승 vs 하락(feat. 교보증권 리서치센터)에 대해 알아봤습니다.
첨부파일2024 부동산시장전망 교보증권 리서치_건설부동산.pdf파일 다운로드 내 컴퓨터 저장네이버 MYBOX에 저장오늘도 긴 글을 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.
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